土地を探す場合、価格や相場、住みやすさという部分が重要になります。住みやすさは、その土地の将来の資産価値にも影響する重要なポイントです。
また、土地を購入する際には、土地代金以外にも発生する費用があるため、予算内に収まるよう資金計画を立てておくことが重要です。とは言っても、土地探しや購入と言われても、よくわからない方も少なくないでしょう、
そこで本記事では、浜松市の土地価格や、土地の購入に必要な費用、土地を選ぶ際のポイントを紹介していきます。浜松市で土地の購入を考えている方は、区別に土地価格の紹介もしているため、参考にしてみてください。
浜松市の土地価格について
浜松市の2023年基準地価は平均8万2429円/㎡、坪単価は27万2494円/坪です。
浜松市は市域が広いため、全体の平均地価だけでなく、区ごとの平均地価を参考にすることをおすすめします。以下で区別と駅別の地価平均と坪単価平均について紹介します。
基準地価は、国土利用計画法に基づいて、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表したものです。基準地価も坪単価も一般の土地の取引価格の指標として使われていますが、あくまで指標であるため、実際の取引価格と勘違いしないようにしましょう。
▼【区別】地価平均・坪単価平均
| 市区群 | 基準地価平均 | 坪単価平均 |
|---|---|---|
| 浜松市中区 | 13万9347円/㎡ | 46万0652円/坪 |
| 浜松市東区 | 7万9007円/㎡ | 26万1182円/坪 |
| 浜松市浜北区 | 6万4500円/㎡ | 21万3223円/坪 |
| 浜松市西区 | 5万2200円/㎡ | 17万2561円/坪 |
| 浜松市南区 | 4万8446円/㎡ | 16万0152円/坪 |
| 浜松市北区 | 3万8236円/㎡ | 12万6401円/坪 |
| 浜松市天竜区 | 1万3740円/㎡ | 4万5421円/坪 |
上記の表を見ると、中区の地価が突出して高く、その後に東区、浜北区と続いています。
▼【駅別】地価平均・坪単価平均
| ランキング | 市区群 | 地価平均 | 坪単価平均 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 新浜松駅 | 31万7216円/㎡ | 104万8650円/坪 |
| 2位 | 第一通り駅 | 24万1876円/㎡ | 79万9591円/坪 |
| 3位 | 遠州病院駅 | 16万6841 | 55万1542円/坪 |
| 4位 | 浜松駅 | 15万3260 | 50万6645円/坪 |
| 5位 | 八幡駅 | 10万8638 | 35万9135円/坪 |
| 6位 | 助信駅 | 9万5964 | 31万7237円/坪 |
| 7位 | 曳馬駅 | 9万1335 | 30万1936円/坪 |
| 8位 | 上島駅 | 8万6541 | 28万6088円/坪 |
| 9位 | さぎの宮駅 | 8万3357 | 27万5560円/坪 |
| 10位 | 自動車学校前駅 | 7万7200 | 25万5206円/坪 |
上記の表を見ると、新浜松駅が最も地価平均、坪単価平均が高いです。他の駅に関しては「土地DATA」から閲覧できます。上記以外の駅が候補にあがっている方はみてみてください。
土地購入に必要な費用
土地を購入すると、土地の費用以外にも、諸費用や税金が発生します。諸費用や税金は土地費用の5~10%が目安です。実際にかかる費用は、住宅ローンの有無や購入する土地の状況によって異なります。
土地購入時に必要な費用は以下の7つです。
| 項目 | 詳細 | 費用 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地の売買を仲介してくれる不動産会社に支払う費用 | ・200万円以下土地代金の5.5%・200万円＜400万円以下土地代金の4.4%・400万円を超える土地代金の3.3% |
| 手付金 | 土地購入の意思を示すために支払う | 土地代金の5∼10%が相場※不動産会社が売主の場合、販売価格の20%が上限 |
| 印紙税 | 契約書の効力を担保するために支払う | ※土地の購入代金によって変動する |
| 登記費用 (登録免許税・司法書士報酬) | 所有者を変更するための登記などに必要な費用 | ・固定資産税評価額の2％・司法書士への報酬は3~10万円※2024年3月31日までに登記した場合は固定資産税評価額の1.5%※その他条件あり |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地の所有者に課される税金 | ・固定資産税固定資産税評価額の1.4%・都市計画税固定資産税評価額の0.3% |
| 住宅ローン・保証料 | 住宅ローンを組む際に必要な費用 | ※借りる額により異なる |
| 測量費 | 隣地との境界を決めるのに必要な費用 | 30∼60万円 |
| 農地転用の費用 | 地目が「畑・田」の場合、「宅地」に変更するための費用 | 10∼20万円 |
土地購入後に発生する費用は以下4つです。
| 項目 | 詳細 | 費用 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産を購入した際に発生する税金 | ・固定資産税評価額の4%・2024年3月31日まで固定資産税評価額の3%※その他条件あり |
| 解体費 | 建物付きの土地を購入する際に発生 | 3~5万円/坪 |
| 上下水道の負担金など | 上下水道を引き込む工事費 | 自治体によって異なる |
| 地盤調査費・地盤改良費 | 建物を建てても問題ないかという調査、問題があった際にかかる費用 | 50~100万円 |
土地は高額であるため、諸費用が100万円を超えるケースも少なくありません。土地価格だけ見て土地を購入すると予想以上に高額になってしまうため、注意しましょう。
土地を選ぶポイント
土地を探す時は、不動産仲介会社や工務店に依頼することが一般的です。土地を探してもらう際は、土地の希望条件を不動産会社や工務店に伝えなければ、条件に合う土地を探せません。そのため、土地探しを検討する際は、自分の中で希望条件をまとめておきましょう。
また、中には、紹介してもらった土地の中に良いと思う土地が複数合った際に、何を基準に選べば良いのかわからないという方も少なくないでしょう。そこで、土地を選ぶポイントを以下6つ紹介します。
土地を決める際の参考にしてみてください。
周辺の環境
その土地の住みやすさは人それぞれです。住みやすさの条件は以下を基準に考えてみてください。
- 通学・通勤の利便性
- 最寄り駅までのアクセス
- 買い物施設までへのアクセス
- 市町村・役場・銀行などへのアクセス
- 地域の将来性
現状はあまり利便性に優れていないエリアでも、再開発などにより住みやすい場所に生まれ変わる可能性もあります。エリアの現状だけでなく、将来の計画まで考えてエリアや土地を選びましょう。
用途地域
エリアや地域にはそれぞれ用途地域が定められています。これは市街化計画というもので、用途に応じた13種類のエリアに分けられています。
住宅街に工場や商業施設が多く建っていると、騒音や日当たりの面で暮らしにくいです。暮らしやすさに関する問題を解決し、地域の住環境を整えるために、用途地域が定められ、エリア分けされています。
用途地域は見直しもされるため、検討している土地がどの用途地域に指定されているのかを確認しておくと良いでしょう。
建ぺい率、容積率
土地ごとに、建てられる建物の大きさや高さは決められています。
建ぺい率は建築面積の上限、容積率は延床面積の上限のことです。延床面積とは建物の各階の床面積の合計したものです。これらは用途地域の種類ごとに決められているため、土地を選ぶ際に必ず確認しておきましょう。
建ぺい率が小さいほど、建物の間隔が広くて閑静な雰囲気、大きいほど建物がたくさん建っていて賑やかな雰囲気になります。
容積率や建ぺい率によってどれくらいの家が建てられるかが変わります。不動産会社や工務店に、この土地には建てたい広さの家が建てられるのかということを聞いておくとスムーズに土地を決められます。
土地の状態
土地を選ぶ際は、土地の状態も確認しておきましょう。建物が建っている土地には解体費用、建物が建てられない土地には地盤改良費が必要です。
建物解体費も地盤改良費も高額なので、事前に発生するのか、発生する場合はどれくらい費用がかかるのかということを確かめておきましょう。
家を建てやすいのは、正方形や長方形の土地です。三角形や台形、L字型など土地にはいろいろな形がありますが、正方形や長方形以外は家の形と合わないため、建築スペースが狭くなってしまう可能性があります。
しかし、建築しにくい土地でも家を建てられないスペースを庭や駐車場として利用することで、土地を最大限活用した家が作れるため、選んではいけないという土地ではありません。土地を選ぶ際は、予算や状態、将来を見据えて選びましょう。
自然災害のリスク
土地を選ぶ際は、自然災害のリスクの確認も忘れないでください。自然災害に合う区域だと、自然災害があった際に被害にあってしまったり、土地としても価値がなくなってしまいます。
自然災害区域に当てはまっているかは、市町村のホームページで確認できます。このハザードマップでは、浸水被害のリスクの有無、想定される被害の程度が分かります。海に近いエリアでは、津波や高波のリスクもチェックしておきましょう。
また、地震に強い家を建てるには、家を支える地盤のチェックも欠かせません。気に入った土地があったら、地盤サポートマップで揺れやすさや液状化のリスクを調べておきましょう。
自然災害のリスクが全くない地域はほとんどないため、気になる土地があったらこの土地の自然災害のリスクはどれくらいなのかという指標としてみてください。
境界線の有無
土地の境界線が定められている土地には、地面に印がされていたり、釘が打たれています。
境界線があいまいだと、どこからどこまでが自分の所有地なのかが分からず、隣地とトラブルになってしまうことも少なくありません。そのため、境界は明確にしておくことが重要です。
気になる土地を見つけたら、土地の四隅、もしくは角に境界標が定められているか確認しておいてください。境界標がない場合は、トラブルに発展するリスクを下げるために、隣地の人と境界標を一緒に定めることはできるのか、その際は仲介に入ってもらえるのかなどと不動産屋や工務店に相談しましょう。
土地を購入して家を建てる際の予算の立て方
土地の購入費用は高額です。購入してから返済が間に合わないとなると、新居を建てたのに後悔してしまいます。そのため、土地を購入する際は事前に予算を立てることが重要です。そこで、土地を購入して、家を建てる際の予算の立て方を紹介します。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
資金計画を立てる
上記で紹介したように、土地を購入する際は土地代金の5~10%の諸費用がかかります。また、土地の状態によっては地盤改良費が必要な場合もあります。そのため、資金計画を建てる場合、土地代金や建築費だけでなく、諸費用も考慮しておきましょう。
家を建てる際の予算が出たら、それを土地にかけられる予算と建物にかけられる予算を考えていきます。大まかに予算配分をしながら、購入する土地を検討していくとスムーズです。
理想の家を建てたとしても、その後返済に追われてしまっては快適な暮らしはできません。そのため、収入の範囲で無理なく返済できる予算内におさめましょう。
エリアの土地の相場を調べる
浜松市も広いため、まずは購入したい土地のエリアを決めましょう。購入したい土地のエリアが決まったら、土地周辺の相場をチェックしてみてください。
相場を理解していないと、不動産会社から土地を紹介された時に、価格が適正かどうかの判断が難しいです。適切に購入判断ができるよう、土地価格の相場を調べておきましょう。
また、土地の販売価格は値引きを見越して高めの金額設定で売られている場合もあるため、注意してください。
浜松市で土地を購入して家を建てるなら『花みずき公房』がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 名称 | 株式会社 花みずき工房 |
| 所在地 | 静岡県浜松市中央区大平台2-48-33 |
| 設立年月日 | 1994年8月 |
| 公式サイト | https://www.hanamizukikobo.co.jp/ |
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自然素材を使った家は、木の温もりを感じられたり、断熱・調湿効果によって空間が快適に保たれているのが特徴です。化学物質を使用していないため、化学物質過敏症やアレルギーなどのリスク軽減にもつながっています。
さらに、花みずき工房は施工実績が豊富で、100%自社設計です。デザイン性も高く、高性能かつ暮らしやすさも追求されています。
そして、定期点検などのアフターサービスも充実しているため、引き渡し後も安心です。イベントの実施やオンラインでの住宅相談、展示会などが実施されているため、気になる方は問い合わせてみてください。
まとめ
家を建てるために土地を購入する際は、土地代金以外に諸費用が発生します。税金や住宅ローンの計算、司法書士への依頼報酬など初めてだと難しいことが多いです。
そのため、不動産会社や工務店に費用の見積もりをお願いすると良いでしょう。事前に資金計画をし、見積もりを出してもらっておくことで、予算オーバーになることを早い段階で気づけます。
また、建築プランは土地の面積・間口・奥行・方位・法規制・環境などの要因で変わります。そのため、土地を購入して家を建てる場合、先に土地を決めてしまうと、理想の家を建てられなかったということになる恐れがあります。
気になる土地が見つかったら、どんな間取りでどんな広さの家が建てられるか確認してから購入を決断することが大切です。しかし、自分でこれを判断するのは難しいため、工務店に手助けをしてもらい土地を決めると、失敗のリスクが軽減できます。
無理のない範囲で資金計画を立て、納得のいく費用で土地を購入しましょう。
